NOVACIÓN-SUBROGACIÓN

 

NOVACIÓN o novación modificativa objetiva : con ella el cliente puede negociar cambios o modificaciones con la entidad financiera, sin necesidad de tener que trasladar el contrato de préstamo hipotecario a otra entidad financiera distinta, o teniendo que cancelar la operación de hipoteca y constituyendo otra nueva, con los gastos que esto trae consigo.La Ley Hipotecaria 41/2007 incluye como novación a las siguientes situaciones:

• cuando se amplia o se reduce el capital en préstamo
• cuando se modifican las garantías personales
• cuando se alteran las condiciones del tipo de interés pactado pasando de fijo a variable o vicevera
• cuando se modifica el método de amortización (que generalmente es el francés)
• cuando se altera el plazo de amortización.

Ejemplo de novación

SUBROGACIÓN o novación extintiva : con esta figura jurídica una Entidad Financiera distinta a la que posee el contrato de préstamo hipotecario se subroga en los derechos de ese préstamo hipotecario. El prestatario previamente se ha puesto en contacto con esa entidad financiera para mejorar las condiciones de su Préstamo.

Según establece el art. 1.211 CC, "el deudor (el prestatario) podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor (la Entidad Financiera), cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada".La Subrogación se regula por la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de Subrogación Hipotecaria.

La entidad financiera que quiere subrogarse realiza una oferta vinculante con sus condiciones.La primera Entidad Financiera en 15 días naturales puede ejercer el derecho a enervarse (rechazar la petición de Subrogación de la otra Entidad) igualando la oferta, y formalizar con el cliente la Novación modificativa del contrato.

La Subrogación se realiza mediante escritura pública, está exenta fiscalmente del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Posee una bonificación en el coste de los honorarios registrales y notariales. Como máximo la entidad acreedora percibirá el 1% de comisión por amortización anticipada aplicado al capital pendiente de amortizar, si se contrató a tipo variable y un máximo del 4% si se hizo a tipo fijo.

Ejemplo de subrogación

 

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