¿QUÉ DICE LA TEORÍA ECONÓMICA?

 

Entendiendo como burbuja en un mercado aquella situación que se produce cuando hay una disociación entre el precio de un activo y su valor, con los flujos futuros que podrá generar el activo. En el mercado inmobiliario hay una ausencia de ley a pesar de la importante contribución al PIB, algo que no pasa en otros mercados como los financieros.

La edificación residencial es uno de los sectores económicos donde los ciclos económicos tienen mayor importancia por dos motivos:

La demanda de viviendas como residencia habitual diferencia entre la demanda potencial ( afecta a factores demográficos: movimientos migratorios y al ritmo de creación de hogares ) y la demanda efectiva ( afecta al nivel de renta disponible, el coste del uso de la vivienda o la tasa de desempleo juvenil : afecta a factores económicos ). La demanda potencial nos indicará la evolución a largo plazo del sector, mientras que la demanda efectiva, su perfil a corto plazo.

La demanda de viviendas como segunda residencia está básicamente influida por la evolución de la renta disponible, tipos de interés a corto plazo y el tratamiento impositivo que reciban. La demanda de viviendas dependerá en gran medida de la expectativa de ingresos que vayan a obtener las familias en el futuro. Pero la coyuntura hoy es diferente que en los años 80 cuando se dispararon los precios debido sobre todo a una insuficiente oferta inmobiliaria.

La oferta, sin embargo, es perfectamente inelástica a una bajada de los precios

El aumento de los precios produce un efecto riqueza en las familias que tienen viviendas en propiedad aumentando el consumo y descendiendo el ahorro familiar. El efecto riqueza es mayor en el sector inmobiliario por dos razones :

Dice la teoría económica que a mayor oferta de suelo urbanizable menores precios : la realidad española ha demostrado que esto es incierto. Pero este es un mercado que no tiene transparencia en la transmisión de información ni en la fijación de precios.

La vigente Ley del Suelo (Ley 6/98de 23 de abril de 1998) dice: “la presente ley pretende facilitar el aumento de la oferta del suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado”. La vivienda es, por tanto, el producto final del suelo (con lo cual la agricultura, la ecología, serían usos totalmente secundarios del suelo siguiendo esta ley). Hemos considerado siempre que todo el suelo tiene que ser urbanizable salvo que por razones medioambientales o ecológicas no lo sea.

 

atrás