¿QUÉ FAVORECE LA COMPRA?

 

Razones fiscales:

Si medimos lo que paga un hogar español como hipoteca mensualmente vemos que un 35,4% del salario bruto mensual en 1999 iba para pagar la hipoteca mensual y en el primer trimestre de 2003 llega ya al 49,4%. Pero si descontamos las bonificaciones fiscales incluidas en el IRPF por compra de primera vivienda se reduceal 39,5% . Según las entidades de crédito, para asegurar el pago de las cuotas hipotecarias, éstas deberían de representar no más del 40% del salario bruto mensual.Por tanto, el 20% del coste hipotecario en 2003 lo paga hacienda. En 1999, fue de un 23%.

Razones financieras:

Bancos y cajas concedieron hasta el verano 2007 entre un 25% y un 30% de los préstamos hipotecarios por encima del 80% del valor de tasación del inmueble Como critica a los bancos se dice que la especulación se alimenta desde las entidades financieras con la flexibilización de las hipotecas, concediendo hasta el 100% del inmueble y alargando sus plazos e importes. Los bancos utilizaron luego este dinero para externalizar riesgos y aligerar balances.

Razones culturales:

Los españoles son muy aficionados a mantener un parte importante de su patrimonio materializado en vivienda. Sin embargo, en 1950 la situación era justo la contraria: las viviendas ocupadas por sus propietarios suponían solo el 46% del total y eran mucho más minoritarias en las grandes ciudades. En Barcelona solo el 5% de las viviendas estaba ocupado por sus propietarios, en Madrid el 6%, en Sevilla el 10% y en Bilbao 12%. El Ministerio de Vivienda franquista promovió siempre la vivienda en propiedad para hacer «gente de orden» y atar a la población a responsabilidades de pagos importantes.

Los españoles creen que pagar un alquiler es tirar el dinero. Sencillamente, tanto en la compra como en el alquiler de vivienda se paga por un servicio. El engaño también procede de ignorar que el titular no es propietario pleno de la vivienda hipotecada, ya que en caso de impago el prestamista pasaría a ser el propietario, desahuciando al titular de la misma.

Hay una creencia generalizada de que los precios de la vivienda nunca van a bajar. Ya en 1992, el índice de precios de la vivienda elaborado por el antiguo Ministerio de Fomento registró caídas para la vivienda nueva durante 1992 y 1993 y para la vivienda usada durante 1992. En el caso de la vivienda usada este índice tiene un freno al descenso, pues no se apoya en precios de mercado, sino de tasación. En períodos de declive, los precios de mercado tienden a caer más que los de tasación.

La edificación residencial es uno de los sectores económicos donde los ciclos económicos tienen mayor importancia por dos motivos:

La demanda de viviendas como residencia habitual diferencia entre la demanda potencial ( afecta a factores demográficos: movimientos migratorios y al ritmo de creación de hogares ) y la demanda efectiva ( afecta al nivel de renta disponible, el coste del uso de la vivienda o la tasa de desempleo juvenil : afecta a factores económicos ). La demanda potencial nos indicará la evolución a largo plazo del sector, mientras que la demanda efectiva, su perfil a corto plazo.

La demanda de viviendas como segunda residencia está básicamente influida por la evolución de la renta disponible, tipos de interés a corto plazo y el tratamiento impositivo que reciban. La demanda de viviendas dependerá en gran medida de la expectativa de ingresos que vayan a obtener las familias en el futuro. Pero la coyuntura hoy es diferente que en los años 80 cuando se dispararon los precios debido sobre todo a una insuficiente oferta inmobiliaria.

La oferta, sin embargo, es perfectamente inelástica a una bajada de los precios

El aumento de los precios produce un efecto riqueza en las familias que tienen viviendas en propiedad aumentando el consumo y descendiendo el ahorro familiar. El efecto riqueza es mayor en el sector inmobiliario por dos razones :

Dice la teoría económica que a mayor oferta de suelo urbanizable menores precios : la realidad española ha demostrado que esto es incierto. Pero este es un mercado que no tiene transparencia en la transmisión de información ni en la fijación de precios.

La vigente Ley del Suelo (Ley 6/98de 23 de abril de 1998) dice: “la presente ley pretende facilitar el aumento de la oferta del suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado”. La vivienda es, por tanto, el producto final del suelo (con lo cual la agricultura, la ecología, serían usos totalmente secundarios del suelo siguiendo esta ley). Hemos considerado siempre que todo el suelo tiene que ser urbanizable salvo que por razones medioambientales o ecológicas no lo sea.

 

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